Deze website maakt gebruik van cookies om ons te helpen uw gebruikerservaring te verbeteren. Meer informatie of Accepteren
Stade advies

Hoe Nieuwegein de woningmarkt in beweging brengt, verhuiscoach helpt ouderen doorstromen

15 oktober 2018

Artikel van Binnenlands Bestuur door Martin Hendriksma

‘Met nieuwbouw alleen kunnen we het niet oplossen’
‘Zie deze baan als een specialisme’

Nieuwegein vergrijst en de lokale woningmarkt zit op slot. Hoe kun je als gemeente de doorstroming stimuleren? Een verhuiscoach adviseert er met succes oudere huurders én eigenaren van een koopwoning. ‘Hier kon mama weer verder.’   

Een jonge stad vol jonge gezinnen. Zo begon Nieuwegein als overloopgemeente van grote broer Utrecht vanaf beginjaren zeventig te groeien als kool – tot de huidige, ruim zestigduizend inwoners. ‘Bijna alle Nieuwegeiners zijn hier toen als jongdertiger met twee kinderen komen wonen’, vat wethouder Hans Adriani (wonen, PvdA) lachend samen. ‘In de wetenschap dat ze na vijf jaar vast weer terug naar hun oude, gezellige stad zouden gaan.’ Maar het leven in Nieuwegein beviel de nieuwkomers te goed. ‘Ze wonen hier allemaal nog steeds, in hun eengezinswoningen in die groene bloemkoolwijken.’
Wat is het probleem, zou je denken. Nou dit: ‘Nu worden die jonge Nieuwegeinse gezinnen van destijds allemaal tegelijk 60, 65, 70 en vervolgens nog ouder’, zegt Adriani. ‘En dus uiteindelijk ook meer zorgbehoevend. Die eenzijdige bevolkingssamenstelling onderscheidt ons van omliggende gemeenten. Tegelijk is dit een regio waar de druk op de woningmarkt ontzettend groot is. De wachttijden voor sociale huur zijn tien jaar. In alle segmenten van de woningmarkt moet je knokken voor een plekje.’
Nieuwegein krijgt dus niet alleen te kampen met een eenzijdige, sterk vergrijzende bevolking. Ook zijn er door de krapte op de woningmarkt amper mogelijkheden om senioren een woning op maat aan te bieden. De markt zit muurvast. ‘Dat stelt ons voor een behoorlijke opgave. Zeker nu ouderen steeds langer zelfstandig thuis blijven wonen’, zegt Adriani. ‘We komen zeker duizend woningen tekort waar we wonen en zorg willen combineren. En met nieuwbouw alleen kunnen we dat niet oplossen.’

Voorrang
Dus kwamen er andere ideeën. Adriani en zijn gemeentelijke collega’s trokken cirkels met een straal van vierhonderd meter om de gebieden in Nieuwegein die veel voorzieningen voor ouderen tellen. ‘Bij elke nieuw opgeleverde woning moest er voortaan wonen en zorg worden gecombineerd.’ Ook werden in de bestaande woningvoorraad maatregelen genomen om mensen langer zelfstandig thuis te laten wonen. ‘Dat kan in appartementen wat makkelijker dan in eengezinswoningen. En vooral van die laatste categorie hebben wij er heel veel.’
En zo kwam er een derde oplossing in beeld: senioren die daarvoor in aanmerking komen, verleiden om te verhuizen naar een beter geschikte, kleinere woning. ‘We hebben daar met de corporaties afspraken over gemaakt’, geeft Adriani aan. ‘Als je in deze stad boven de 65 bent en je laat een grote sociale-huurwoning achter, dan krijg je bij de corporaties voorrang.’
Het hielp, maar niet genoeg. ‘Zeker als je ouder bent, is verhuizen iets waar je tegenop gaat zien. Veel senioren gaan er pas over nadenken als het eigenlijk al te laat is. Je moet mensen helpen de weg te vinden op die ingewikkelde woningmarkt. Voor welke woning kom je met je inkomen in aanmerking? Je moet mogelijk huursubsidie regelen, de verhuizing … Er zijn voor ouderen heel veel drempels.’
Zo rees ongeveer twee jaar geleden het idee van de verhuisadviseur. Een nieuwe functie, betaald door de drie corporaties in de stad en de gemeente. Anders dan bij sommige andere gemeenten (zoals Utrecht) richt de Nieuwegeinse adviseur zich niet alleen op de corporatiehuurders, maar ook op eigenaars van koopwoningen. En dus kon Jiska Ruis van Stade Advies als ‘adviseur wonen en leefbaarheid’ in Nieuwegein met een team van vrijwilligers over de volle breedte van de woningmarkt aan de slag.
‘In Utrecht hadden we al een beetje het wiel uitgevonden’, zegt ze. ‘Daar zitten we inmiddels in het vijfde jaar van de verhuisadviseur. Maar in Nieuwegein is de doelgroep duidelijk anders. Wij hebben van de gemeente de opdracht gekregen om hulp en ondersteuning te geven aan 55-plussers in een sociale huur- of  koopwoning. Dat betekent in praktijk voor mij een geheel nieuwe aanpak.’

Elkaar nodig
Hoe kom je bijvoorbeeld met die senioren in een koopwoning en een latente verhuiswens in  contact? Hoe bereik je ze? ‘Bij sociale huurders heb je hulp van de corporaties’, zegt Ruis. ‘Bij woningeigenaren loopt dat anders, daar heb je elkaar erg nodig. We zijn samen met de gemeente aan publiciteit gaan werken. Advertenties in de lokale krant, op lokale websites. Ook moeten zorgorganisaties en andere partijen in je netwerk weten wanneer ze mensen naar mij kunnen doorsturen.’
Wat heeft verhuisadviseur Ruis die ouderen te bieden? ‘We onderscheiden drie fases in het begeleidingstraject’, antwoordt ze. ‘Het begint met duidelijk  krijgen wat de hulpvraag van de oudere in kwestie is. Vervolgens ga ik de woon- en zorgbehoefte in beeld brengen, de basis van waaruit je verder werkt. Zeker bij woningeigenaren is dat een complex traject. Daar heb je met hypotheken te maken. Moet je zien uit te kristalliseren wat de mogelijkheden zijn op basis van iemands financiële situatie en het beschikbare woningaanbod.’
Voor alle ouderen die worden begeleid kijkt Ruis zowel naar beschikbare koopwoningen als   huur. ‘Op basis van het inkomen komt het grootste deel van de huiseigenaren voor een corporatiewoning in aanmerking. Maar er zijn vaak nog wel degelijk koopmogelijkheden. Als de verkoopopbrengst van het oude huis in het nieuwe kan worden gestoken, is er mogelijk niet zo’n hoge hypotheek meer nodig. Indien nodig gaan we mee met de adviesafspraken bij een financieel adviseur of een makelaar.’
Gemiddeld steekt Ruis zo’n tien uur in het begeleiden van een woningeigenaar naar een ander huis. ‘Mensen hebben vaak een vastomlijnd idee van waar ze willen gaan wonen. In dat en dat populaire complex in Nieuwegein, en dan liefst op de eerste verdieping. Dan is het de kunst voor ons ervoor te zorgen dat ze zich toch breder gaan oriënteren. Maar we hebben ook cliënten van 96, met hun netwerk in een bepaalde buurt. Dan wil je daar niet meer weg.’
Bij de gemiddelde huurder loopt de begeleiding op tot vijftien uur. ‘Dat betekent actief zoeken, dagelijks Woningnet op. Wat is het aanbod en voor welke cliënt?’ De bemiddeling voor huurders duurt gemiddeld een maand of negen; voor huiseigenaren is dat nog iets langer. Soms is een verhuizing helemaal niet nodig, en volstaat een aanpassing in de woning.

Te veel vissen
Ruis’ inspanningen leverden de gemeente Nieuwegein tot nu toe zestig verhuizingen op en dertig woningaanpassingen. Is dat relatief bescheiden, of ging op het gemeentehuis de vlag uit? ‘Wat mij betreft het laatste’, reageert wethouder Adriani. ‘ Als je  weet dat de gemiddelde mutatiegraad in deze stad ongeveer 450 woningen per jaar is, dan vormen die extra verhuizingen een enorm aantal. En je hebt zestig mensen die de komende vijf, tien of vijftien jaar op een voor hen betere woonplek zitten. Dat leeft veel plezieriger dan wanneer je gevangen zit in een woning waar je niet goed meer uit de voeten kunt.’
De aanpak in Nieuwegein is zeer succesvol, vindt ook Ruis. ‘Wel lopen we voortdurend tegen het beperkte aanbod aan. Je zit met veel vissen in een veel te kleine vijver. Aanleunwoningen kennen ze niet in Nieuwegein. En juist daar is erg veel behoefte aan.’
Ze kijkt over de tafel eens naar Adriani. ‘Het interessante van een wethouder wonen is dat je iedere week twee vragen moet beantwoorden’, reageert die. ‘Waarom heeft de gemeente geen woningen voor mij?, is de eerste vraag. En de andere: waarom bouwt de gemeente woningen in mijn achtertuin? Nieuwegein ligt ingeklemd tussen drie snelwegen en de Lek, we zijn eigenlijk al volledig volgebouwd. En desondanks hebben we met de gemeenteraad afgesproken om er de komende vier jaar nog eens 3.500 woningen bij te bouwen. Op inbreidingslocaties in de binnenstad. En in de wijk Rijnhuizen, waar veel leegstaande kantoren staan die we transformeren. Je ziet de bouwproductie oplopen van gemiddeld 150 woningen naar nu 600 per jaar. En daarvan bouwen we zo veel mogelijk voor die specifieke doelgroep.’

Grijsinfarct
Want als straks meer senioren naar appartementen verhuizen, kunnen jonge gezinnen zich weer – net als vroeger – in de groene bloemkoolwijken vestigen. En dat voorkomt op termijn een dreigend grijsinfarct van de stad. ‘Zorg dat je bouwprogramma dan ook gericht is op die doorstroomvraag’, geeft Adriani als tip aan andere gemeenten met een vastzittende woningmarkt. ‘En maak net als wij gebruik van een verhuisadviseur. Want we hebben in Nederland de woningmarkt onvoorstelbaar ingewikkeld gemaakt. Zie je weg maar eens te vinden in de wachtlijsten van woningnet of in de wereld van hypotheekverstrekkers. En naarmate mensen ouder worden, worden de beren op de weg steeds groter. Dan loont het de moeite om tegen die mensen te zeggen: we gaan dat pad sámen aflopen.’
En wat adviseert de verhuisadviseur zelf? ‘Zie deze baan als een specialisme. Niet als iets wat iemand bij de gemeente er als extra taak nog wel even bij kan doen. Dit is een doelgroep die tijd nodig heeft. Alles gaat tegenwoordig digitaal, maar veel ouderen kijken niet dagelijks naar hun e-mail – of hebben dat zelfs helemaal niet. Dan zijn ze te laat met reageren en is de woning vergeven aan een ander. Wat ook belangrijk is: ik ben neutraal. Ik kijk naar het belang van de oudere, in plaats van alleen de doorstroming te willen stimuleren.’
Daarover wil Adriani op de valreep nog graag een misverstand uit de wereld helpen. ‘Ja, wij zetten als gemeente in op doorstroming. Met de voorrangsregeling, met de verhuisadviseur, met wat financiële regelingen vanuit de corporaties. Als je niet uitkijkt, ontstaat er een beeld dat wij oudere Nieuwegeiners uit hun woning willen jagen. Maar als je daar gelukkig bent, blijf er dan vooral wonen!’
Anderzijds was er die eerste, door de verhuisadviseur gerealiseerde verhuizing. Adriani: ‘Het was geweldig om te zien hoe ontzettend gelukkig diegene in haar nieuwe woning zat. Een oude mevrouw, dik in de tachtig. Dolgelukkige kinderen eromheen. Want hier kon mama weer verder.’

 


Nog steeds veel nieuwe Utrechters in Nieuwegein
Het Kadaster bracht op verzoek van Binnenlands Bestuur de woningmarkt van Nieuwegein in kaart. ‘Wat ik opvallend vind, is dat nog steeds bijna 40 procent van de nieuwe Nieuwegeiners uit de stad Utrecht komt’, zegt adviseur Leo Prins. ‘Het zijn overwegend jonge mensen van tussen de 25 en 35, die vooral tussenwoningen en appartementen kopen. Het duurdere segment wordt eigenlijk maar heel weinig gekocht.’ De doorstroming van ouderen is voor het Kadaster moeilijk volledig  in beeld te brengen. ‘Een aanzienlijk deel van de ouderen zal niet naar een koopwoning in Nieuwegein verhuizen, maar naar een zorg- of huurwoning. Daar hebben we geen gegevens van.’  Wel ziet Prins dat in het algemeen grote steden meer dynamiek op de woningmarkt hebben dan de omliggende kleinere kernen. ‘In de gemeente Utrecht zie je dat het aantal transacties vanaf 2016  licht daalt – een teken dat de markt op slot begint te raken. In overloopgemeente Vianen neemt het aantal vanaf dan juist toe. Opvallend is dat Nieuwegein door de jaren heen eigenlijk de meest stabiele ontwikkeling van de regio heeft.’ Prins kent geen andere voorbeelden van gemeenten of regio’s die met een wooncoach voor zowel de huur- als de koopmarkt werken. Hij juicht het Nieuwegeinse initiatief toe. ‘Ik weet dat ze bijvoorbeeld in delen van Overijssel met hetzelfde vraagstuk zitten: ouderen die in een te groot huis wonen. Om de doorstroom onder deze groep te bevorderen, kun je met een coach de woonwensen in beeld brengen en een passend alternatief aandragen. Zo komen eengezinswoningen voor jonge gezinnen vrij zonder dat deze ontwikkeld hoeven te worden. Zeker in regio’s met dreigende bevolkingskrimp kun je anders op termijn te maken krijgen met een disbalans in het aanbod.’

Wat kopen mensen uit Nieuwegein?
Vrijstaand                          2%
Twee-onder-een-kap      3%
Hoekwoning                     16%
Tussenwoning                  44%
Appartement                    36%

Leeftijd Nieuwegeinse koper
Jonger dan 25 jaar           11%
25 t/m 35 jaar                   42%
36 t/m 45 jaar                   21%
46 t/m 64 jaar                   20%
65 t/m 74 jaar                   5%
Ouder dan 75 jaar            1%


 

Meer informatie?

Jiska Ruis, Wooncoach Nieuwegein

M 06 532 151 38, E j.ruis@stade.nl

 

Bron: Binnenlands Bestuur