Wettelijk kader
Huurverhoging 2021
De maximale huurverhoging op 1 juli 2021 zou voor huurders van een sociale huurwoning maximaal inflatie + 1% mogen zijn (= 2,4%). Voor de huurders van een sociale huurwoning die een huishoudinkomen hebben van meer dan € 44.655, mag de huurverhoging per 1 juli maximaal inflatie + 4% (= 5,4%) zijn.
Huursomstijging
Daarnaast geldt voor de corporaties de regel dat de gemiddelde huurverhoging over alle sociale huurwoningen (de zogenaamde ‘huursom’) niet hoger mag zijn dan de inflatie. De gemiddelde huurverhoging van de sociale huurwoningen mag dus niet hoger zijn dan 1,4%.
Een uitzondering daarop is mogelijk als er in de prestatieafspraken is vastgelegd dat er extra wordt geïnvesteerd in nieuwbouwwoningen en de toegestane huursom daarom inflatie + 1% mag zijn. Voor 2021 is dat dan 2,4 %. Een hogere huursomstijging betekent dat aan de huurders gemiddeld meer huurverhoging gevraagd mag worden.
Prestatieafspraken
De prestatieafspraken zijn dus via afspraken over de 1% extra huursomstijging van invloed op de huurverhoging. Daarnaast bieden de prestatieafspraken ook nog mogelijkheden om de inkomensafhankelijke huurverhoging niet mee te laten tellen in de berekening van de huursom. In dat geval moet in de prestatieafspraken zijn opgenomen dat de extra opbrengsten van de inkomensafhankelijke huurverhoging worden gebruikt voor investeringen (voor zover deze investeringen de in de prestatieafspraken opgenomen extra opbrengsten niet overschrijden).
Wat betekent dat voor het op te stellen advies over de inkomensafhankelijke huurverhoging?
Vanuit het wettelijke kader hoeft de individuele huurverhoging niet voor alle huurders hetzelfde te zijn. Bijvoorbeeld, voor de huurders met een laag inkomen mag deze variëren tussen 0 en 2,4%. De gemiddelde huurverhoging berekend over alle sociale huurwoningen mag niet hoger zijn dan 1,4% of 2,4% als dit in de prestatieafspraken is geregeld. De prestatieafspraken zijn daarmee bepalend voor de ‘ruimte’ die er is voor het vragen van meer of minder huurverhoging,
Uitgewerkt in een aantal voorbeelden:
1.Geen bepalingen over de huurverhoging in de prestatieafspraken
Een corporatie wil voor de huurders met een laag inkomen de huur inflatievolgend (= met 1,4%) verhogen. Er zijn geen afspraken gemaakt over 1% extra en ook niet over investering van de opbrengsten van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
Dat betekent dat de maximaal toegestane huursomstijging 1,4% is en de inkomensafhankelijke huurverhoging meetelt in het berekenen van de huursom.
Voor de huurders betekent dat: óf 1,4% huurverhoging voor alle huurders (dus ook voor de huurders die een inkomensafhankelijke huurverhoging zouden kunnen krijgen) óf de huren voor de laagste inkomensgroep met minder dan inflatievolgend verhogen en voor de hoge inkomens gebruikmaken van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
2. Prestatieafspraken over investeren opbrengsten inkomensafhankelijke huurverhoging
Een corporatie wil voor de huurders met een laag inkomen de huur inflatievolgend (= met 1,4%) verhogen. Er zijn geen afspraken gemaakt over 1% extra maar wel over investering van opbrengsten van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
De maximaal toegestane huursomstijging is in dit geval 1,4%, en bij het vaststellen van de huursom tellen de opbrengsten van de inkomensafhankelijke huurverhoging niet mee.
3. Prestatieafspraken over investeren opbrengsten inkomensafhankelijke huurverhoging en 1% extra
Een corporatie wil voor de huurders met een laag inkomen de huur inflatievolgend (= met 1,4%) verhogen. Er zijn afspraken gemaakt over 1% extra én over de investering van opbrengsten van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
De maximaal toegestane huursomstijging is in dit geval 2,4%, en bij het vaststellen van de huursom tellen de opbrengsten van de inkomensafhankelijke huurverhoging niet mee.
Vraag: Stel dat de corporatie voor alle huurders met een laag inkomen dezelfde huurverhoging wil gaan toepassen (dus geen individuele differentiatie), welke van de bovenstaande situaties is dan het meest gunstig voor deze huurders? (het antwoord is te vinden onderaan dit artikel)
Tips voor huurdersorganisaties bij het opstellen van het advies over de huurverhoging:
- Kijk in de prestatieafspraken of er voor dit jaar iets is afgesproken over de 1% extra.
Ja? Dan is de maximale huursomstijging 2,4%.
Nee? Dan is de maximale huursomstijging 1,4%.
- Kijk in de prestatieafspraken of er voor dit jaar iets is afgesproken over het investeren van de extra opbrengsten van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
Ja? Dan telt de inkomensafhankelijke huurverhoging niet mee bij het vaststellen van de maximale huursomstijging.
Nee? Dan moet de inkomensafhankelijke huurverhoging worden opgenomen in de berekening van de maximale huursomstijging.
Aan de hand van de uitkomsten van deze vragen kun je het huurverhogingsvoorstel van de corporatie beoordelen. Heb je als huurdersorganisatie hulp nodig bij het beoordelen van het huurverhogingsvoorstel dat je van de corporatie hebt ontvangen? Ik geef je graag advies.
Tot slot een laatste tip: let bij het maken van de prestatieafspraken dus ook goed op de consequenties die deze kunnen hebben voor de huurverhoging.
Antwoord: situatie 1 omdat daarin de maximaal toegestane huursom het laagste is en de inkomensafhankelijke huurverhoging meetelt in de berekening daarvan. Dat betekent dat aan de huurders in de laagste inkomensgroep een lagere huurverhoging moet worden gevraagd.
Marlies Bodewus
Senior Adviseur Wonen Stade Advies
E mail m.bodewus@stade.nl
Tel 06 51 05 88 14