Over de inkomensafhankelijke huurverhoging is al jaren veel discussie. Uit onderzoek blijkt echter dat deze extra huurverhoging amper voor meer doorstroming op de woningmarkt zorgt. Dat is niet vreemd. De huurders met een middeninkomen zijn vaak aan hun woonomgeving gehecht en een nieuwe woning moet dan veel voordelen bieden, willen zij het besluit nemen om te gaan verhuizen. Daarnaast speelt natuurlijk de enorme schaarste op de woningmarkt een rol bij de stagnatie van de doorstroming. Er zijn geen alternatieven. De woningen in de vrije sector zijn onbetaalbaar en een koopwoning lukt ook niet.
We zien nu dat door gemeenten de laatste jaren flink wordt ingezet op de toevoeging van woningen in de middeldure huursector (€ 700 tot € 1000). De realisatie van deze woningen werd tot voor kort overgelaten aan de marktpartijen. Voor de marktpartijen staat het rendement centraal. Dat betekent dat er vaak relatief kleine woningen tegen hoge huurprijzen worden gerealiseerd. Woningen die voor doorstromers minder aantrekkelijk zijn.
Daarom is het goed dat de minister in het najaar van 2020 heeft besloten de corporaties meer ruimte te geven om te kunnen bouwen in het middensegment. Corporaties mochten wel middenhuur bouwen, maar daarvoor moest de gemeente dan eerst een zogenaamde marktverkenning doen. Deze marktverkenning hield in dat gekeken werd of marktpartijen de woningen wilden bouwen. En in tijden van schaarste op de woningmarkt willen de marktpartijen natuurlijk graag bouwen.
Eind 2020 heeft de minister de markttoets voor 3 jaar buiten werking gesteld. Dat betekent dat woningcorporaties de komende jaren meer middenhuur kunnen gaan bouwen. In de laatste prestatieafspraken is daarop al stevig ingezet.
Uiteraard is het goed dat op allerlei manieren wordt geprobeerd de schaarste terug te dringen. Maar zeker zo belangrijk is het om daarbij goed te bekijken of het nieuw te realiseren aanbod aansluit bij de vraag. Goedkope scheefwoners met een middeninkomen gaan echt niet verhuizen naar een andere woning die duurder en kleiner is!
Zijn de huurders met de middeninkomens in een sociale huurwoning geholpen met een nieuwbouwwoning? Zijn andere middelen om ervoor te zorgen dat zij passend gehuisvest worden niet effectiever? Denk aan passend huurbeleid of de inzet van maatregelen om de doorstroming te bevorderen.
Nieuwbouw is de meest voor de hand liggende oplossing voor het terugdringen van het woningtekort. Het is een eenvoudig middel waarvan het effect op korte termijn concreet zichtbaar is. Vaak wordt echter vergeten dat het beter gebruiken van de bestaande woningvoorraad ook kan bijdragen aan de oplossing van het schaarsteprobleem. Door gerichte doorstromingsmaatregelen toe te passen kunnen met één vrijkomende woning uiteindelijk meerdere huishoudens worden geholpen.
Doorstroming vraagt om gerichte inzet van middelen en soms maatwerkoplossingen. En het kost tijd. Om de effecten van doorstromingsmaatregelen te meten is meer geduld en onderzoek nodig. Doorstroming is jammer genoeg nog een steeds een ondergewaardeerd instrument dat veel meer aandacht zou verdienen. Meer aandacht voor en inzet van instrumenten die de doorstroming kunnen bevorderen kan bijdragen aan de oplossing van het woningtekort, waarbij een dubbel effect kan worden bereikt als deze instrumenten worden gekoppeld aan de toewijzing van nieuwbouwwoningen.
Stade Advies heeft al jarenlang ervaring met het inzetten van een verhuisadviseur. Daarnaast denken wij graag met u mee over andere maatregelen die de doorstroming kunnen bevorderen. Meer weten? Neem dan vrijblijvend contact op.
Marlies Bodewus
Senior Adviseur Wonen Stade Advies
E-mail: m.bodewus@stade.nl
Tel: 06 51 05 88 14